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不再公布房价!全面收紧!楼市调控 大超预期!

  盛夏时节,房企不仅没能入夏,反而一步到位,直接入冬。飘不飘雪不知道,经历一番寒彻骨,是肯定的。

  7月以来,继信托、银行等重量级融资渠道被“封”之后,房企融资现阶段最依赖的救命稻草——海外融资,也宣告收紧!

  发改委通知一共4条内容,其中效果最强,影响最直接的当属第1条,即房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  海外发债可以有,但只能借旧换新,想外资内引,储备余粮,逆周期投资拿地,做大做强,不好意思,没门!

  为了达到第1条的目的,在接下来的2、3条里,发改委还着重从备案登记、信息披露等环节,加强审核力度,进一步约束房企海外发债。

  通知进行到最后,第4条里,发改委还不忘提醒房企,照照镜子,看看外债比例,借债期限合不合理,不合理的,要小心,要慎重,稳妥再稳妥。

  5月17日,随着明确收紧房企融资的标志性文件——银保监会23号文下发,房企一方面在国内“抢融资”(信托、贷款能做的赶紧做),另一方面,全行业调转船头,转战海外。

  据克而瑞数据,2019年上半年,房企境内外发债融资总额一共4286亿元,其中,境外发债2883亿,占比达到惊人的67%!就占比而言,比2018年高出近20%。

  不过,7月12号之后,该借还得借恐怕要变成想借借不了,以往可以“高息揽储”,现在只要目的不纯,连“高息”的机会都没了。

  信托、部分银行贷款、海外发债、国内发债、ABS等等,这一堆最近收紧,被“封”的融资渠道,几乎全部隶属于自筹资金。

  银行贷款方面,除了控制房企配套贷款,个人购房贷款一样的控制行列。目前宁波等地已经又延长、甚至暂停。

  另外,6月,房贷利率2019年以来首次增长,市场利率走在往下走,房贷利率却逆势走高,定向加息不言而喻。

  7月12日,央行公布2019年上半年金融统计数据,数据显示,反映居民房贷的居民中长期贷款占比(占全部贷款的比重)跌破30%。

  接下来,利率上行,成本走高,居民借钱的会大打折扣,如果再加上控房贷增长本身,这无疑是双重打击。

  据万得数据,2019年下半年,房企有1706亿债务要还;2020年,全面有4430亿需要还,2021年更是有多大7155亿要还。

  截至2019年6月,在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股在内共增至7家。

  当然,实在没办法,还想尽快回笼资金,降房价,降到让有资金的人,心满意足为止,不需要房贷,资金想必也能凑够。

  7月13日,据经济日报,深圳楼市唯一背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始就不再公布新房和二手房的成交均价、成交总金额。

  现在,如果打开深圳市房地产信息平台会发现,确实已经没有了任何价格信息,只有成交量、成交面积等数据。

  由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。

  确实,以前在深圳平台查看房价信息,几乎就是一条直线,连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在 5.4万,上下幅度波动几百元。

  经过查实,几个主要的城市,除了广州看不到房价信息,东莞仍有总价和成交面积,间接可以获得房价信息。

  佛山看市场行情(子目录)的话,是只能获得成交信息,没有房价,但佛山房产信息官网的新房和二手房子目录里还是有详细的房价信息。

  当然,说“下架”房价纯粹是为了控制市场情绪大起大落,从而稳定市场预期,可能也站不住脚。因为深圳房价,两三年来都是横着走,已经很能够稳定预期了。下架了,效果可能不见得比留着好。

  说回真调控,房企全渠道融资受限之后,据澎湃新闻报道,某TOP10房企投资部门人士说到:开发商没有钱就不会疯狂拿地。

  对TOP10来说,钱少了,肯定不会疯狂拿地,但对于非TOP10来说,融资寒冬,其实不止拿地,连活下去可能都成问题。

  房企融资难,居民融资缓,房地产市场肯定要继续往下走,但要知道,监管层真正的目的,不是把房地产行业彻底打入冷宫,而是长期横盘,最终通过经济增长,收入增长,抹平差距,自然消解泡沫。

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